空き家バンクについて

空き家バンクについて

空き家バンクとは、自治体が定住促進のために空き家を紹介する制度です。

 

自治体の狙いは主に以下です。

 

・若年者、子育て世帯の定住化

 

・農林業従事者等の増加

 

・(単なる人口の増加)

 

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自治体によっては空き家バンクに登録する過程で各種助成金制度などの優遇措置の紹介や、空き物件に関する優先的な情報なんかも提供してくれます。

 

ただ、空き家バンクに関しては自治体ごとの温度差が結構あります。

 

移住定住に関してかなり注力している自治体、逆に単にホームページに1ページ作ってみただけの自治体など。

 

そして空き家の売却/賃貸の比率は売却物件7割、賃貸物件3割くらいです。

 

また、直接交渉と間接交渉の2通りの方法を設けている市町村が有ります。

 

・直接交渉

 

物件所有者と直接交渉を行う方法です。

 

仲介手数料などが発生しないなどのメリットが見受けられますが、訳有り情報(再建築不可、土砂災害警戒区域、他人の敷地を通らないと家に行けない等)は受動的な姿勢だと間接交渉よりもさらに発見が難しいかもしれません。

 

※直接交渉と言えども、不動産売買を代理する業者は多くあります。全国不動産取引エージェント協会など。

 

・間接交渉

 

あくまでも自治体は情報の提供や活性化に関する推進事業のみを行い、交渉等は協定などを結んでいる宅建協会や不動産屋さんと行う方式です。

 

間接交渉の場合は以下の@nifty ビジネスなどで信用調査会社を利用して、まずは不動産会社の情報を取得し判断の一助とするのも良いかもしれませんね。

 

 

 

 

空き家バンクのメリット、デメリット

 

空き家バンクに対する過度な期待は持ってはいけません。

 

空き家バンクの短所

 

・面倒な物件が有る。

 

家財が乱雑に置きっぱなし、特定の部屋のみ貸主がたまに使いたい等々の面倒な物件が空き家バンクには有ります。

 

おおざっぱに言うと、不動産屋が扱ってくれないので空き家バンクに出している、という物件も有るということです。

 

 

・空き家バンクサイトの更新状況について

 

空き家バンクのサイトについて、情報の更新が殆どない空き家バンクも多くあります。

 

 

・敷金・礼金・仲介料などの支払いについて

 

購入値段や家賃以外の料金(敷金・礼金・仲介料などの)掲載が無い空き家バンクが多いです。

 

0円の場合か、よくよく話を聞くと相応の料金の支払いがある場合のどちらかです。

 

 

・空き家バンクでの交渉形態の1つである、直接交渉によるリスク

 

宅建協会や不動産屋が仲介しない、物件所有者との直接交渉においてのリスク。

 

安い理由を全て詳らかに明かしてくれる物件所有者のみでは有りません。

 

近隣の相場と比べて、なぜこの格安値段で売っているのか。そこには理由が有ります。

 

 

・空き家バンクに掲載されている写真について

 

掲載されている写真は、良い面だけを写しているかもしれません。(現地で実体験しました。)

 

より良い写真(ありのままの家の状態)を撮影するという姿勢、経験ともに空き家バンクよりも大手不動産屋の方が上です。

 

また家一戸についての写真数も空き家バンクの方が少ないです。

 

 

また、空き家バンクは安いイメージが有りますが、安ければ安いなりの理由が有ります。

 

空き家バンクだけは近隣の相場と比べて同じ条件ですごい安いという話は聞いたことが有りません。

 

愛媛県宇和島市の「田舎暮らし十カ条」と、「空き家に関する知識」を見ると空き家を探す熱が冷め、ある意味冷静になれます。

 

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空き家バンクの長所

 

・空き家バンクのみに掲載している物件が有る。

 

大手不動産情報検索サイトには掲載していなくて、空き家バンクのみに掲載している物件が有ります。

 

地元の不動産屋と空き家バンクに掲載されている事例は有ります。

 

 

・農地や畑もセットでの情報が有る。

 

物件情報に付随して畑の情報が有ったり、空き家バンクサイト内に農地の情報や

 

「農地バンク」へのリンクが有る場合があり、家と農地/畑をセットで探すのには適しています。

 

農地法、農振法などの情報も一目で分かれば安心ですね。

 

 

・移住に関する情報もセットで掲載されている場合が多い。

 

居住者の声や、空き家や移住に関する優遇制度もセットで閲覧することが可能です。

 

 

・特に人口減少が喫緊の問題と捉えている市町村は、もてなし方に長け、職員さん等が良い案内人となってくれる。

 

「この空き家バンクは充実しているな。」

 

と感じる空き家バンクは、だいたい田舎の空き家バンクです。

 

当たり前かもしれませんが人口減少が喫緊の問題と捉えている市町村→空き家バンクに注力している。

 

人口減少が喫緊の問題と捉えていない市町村→空き家バンクに注力していない。

 

です。

 

 

 

空き家バンクへの登録から入居まで

 

下調べ

 

下調べが重要です。

 

ここで最低5割以上のパワーを割いた方が良いかと思います。

 

下調べせずに現地へ行くと、期待はずれ感と移動疲れで疲労感だけが残る可能性が非常に高いです。

 

基本的には現地でできることは、「見学予約してた家を見る」だけです。

 

それ以上のことは何も有りません。

 

下調べの時点で見学候補から外していくのも良いと思います。

 

いざ遥か彼方の土地へ行ってから初めて知るのでは、徒労感が半端ないです。

 

 

下調べの例

■物件や地域についての詳細情報を調べる

 

・病院/介護施設の情報

 

・鉄道やバスが廃線になっていないか

 

・近隣の施設で許容できない物は無いか

 

・電気/水道/排水溝などを新たに通す時や、そもそも家まで行く時に他人の私有地を通さざるを得ない

 

・土砂災害や各災害警戒区域の情報などの自治体のハザードマップ

 

・該当地域の治安や災害に関する過去のニュース

 

・再建築不可

 

・市街化調整区域

 

・建ぺい率/容積率

 

・都市計画法関連

 

・農振法関連

 

・計画道路

 

・位置指定道路

 

・車庫までの道幅

 

などを事前にgoogleマップや不動産屋、自治体への確認などで調べられるところまで調べておきたいです。

 

さらに少し留め置いた方が良い点として、ここ数年で大きく変わる可能性が有るのが、

 

地方移住後に「周囲の空き地や田園風景が太陽光パネル群に取って代わる可能性がある」ということです。

 

 

■空き家改修の補助等の、移住に関する優遇制度や助成金の有無

 

該当の市町村に移住に関する優遇制度や助成金が有るかどうか確認しましょう。

 

本サイトからだいたいはリンクしています。

 

不明点は直接市町村の職員さんに電話で相談しましょう。

 

 

■相場感と見学日に同時に見る物件のピックアップ

 

大手不動産情報検索サイトや地元の不動産屋のサイトで、賃貸/購入にあたっての

 

だいたいの相場の把握や、見学日に同時に見学予定の同一市町村またはその他

 

市町村の物件をピックアップしておく。

 

 

該当の市町村への連絡

 

本サイトのリンクなどから該当の市町村の担当課に電話やメールにて連絡します。

 

市町村にて実施している各種助成金制度について事前に確認し、詳細を質問してみるのも良いですね。

 

 

空き家バンク申込書の記入と送信

 

前項でその市町村へ連絡すると、「空き家バンク申込書」の記載と送付をして下さいと言われる

 

と思いますので、「空き家バンク申込書」に記入し、メールやFAXでへ送付します。

 

※埼玉県の市町村へ電話で申し込んだのですが、かなり丁寧に教えてくれました。

 

 

実際に見学してみたい物件の申し出

 

実際に物件を見てみるため、物件ナンバーなどを市町村へ伝えます。

 

すると、その空き家を紹介できる不動産屋さんの連絡先を教えてくれます。

 

また、市町村からその不動産屋さんへ連絡が入ります。

 

 

不動産屋さんへの連絡

 

不動産屋さんへ連絡して、物件を見学する日時を決定します。

 

この時に、似たような物件が有れば併せて見学してみたいと伝えておくのが良いでしょう。

 

 

物件の見学

 

実際に物件を見に行きます。

 

やはり掲載されていた写真よりも、修繕や手入れが必要そう・・。という場合も多々有ります。

 

見学者が多い場合はその限りでは有りませんが、基本的には即決せずに「1週間ほど検討します。」

 

と不動産屋さんに伝えて一定期間、熟慮するのが良いと思います。

 

また不動産屋さんと別れたら、ある程度近隣の住環境や風景を見られれば尚良いですね。

 

その物件から歩いてすぐのところに、「ここに移住して良かった。」と思える景色が有れば最高ですね。

 

少し足を伸ばしたところに観光地や景勝地が有っても、移住後そこまで頻繁には行かないですから。

 

 

不動産屋さんへの連絡

 

入居したい場合、契約を行う旨を不動産屋さんへ連絡します。

 

辞退する場合は次の見学者さんのために早めに不動産屋さんに連絡してあげるのが良いでしょう。

 

辞退した場合も、継続的に新規空き家物件が発生する度にメールなどで連絡してくれる市町村も有ります。

 

 

契約完了

書面を取り交わし契約完了となります。

 

 

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